Georgina Anfruns

Mal nos pese, en la actualidad una cantidad de gente muy significativa se encuentra en una situación de absoluta incapacidad de hacer frente a la hipoteca que suscribieron en su día con la entidad bancaria.

Hasta hace relativamente poco, la posibilidad de la dación en pago debía haberse convenido entre la entidad financiera y el cliente para poder acceder a ella; y como es lógico no era tarea fácil encontrar una escritura hipotecaria en la que estuviera especificada expresamente dicha posibilidad.

En la actualidad, no obstante, la posibilidad de acceder a la dación en pago no está condicionada a su previsión anticipada, sino que el legislador, mediante el Real Decreto Ley 6/2012 de medidas urgentes para la protección de deudores hipotecarios sin recursos, requiere el cumplimiento de determinados requisitos para poder acogerse a la misma, los cuales deben cumplirse acumulativamente:

a)     Que el deudor se encuentre en el umbral de exclusión social,esto es, que la reestructuración de la deuda hipotecaria no resulte viable.

b)     Que el préstamo hipotecario haya sido obtenido para la compra de la vivienda habitual del deudor y que sea la única vivienda en su propiedad.

c)     Que todos los miembros de la unidad familiar (deudor, cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos que residan en la vivienda) carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas.

d)     Que la cuota hipotecaria resulte superior al 60% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

e)     Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.

f)      Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que en todos los garantes concurran las circunstancias expresadas en las letras b) y c).

g)     En el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad familiar, que estén incluidos en las circunstancias a), b) y c) anteriores.

A parte de los requisitos anteriores, también se exige para poder ser beneficiario de la dación de la vivienda en pago de la hipoteca que ésta recaiga sobre un inmueble cuyo precio de compraventa no exceda de determinados valores que oscilan en función de la población del municipio en cuestión. Como es de ver:

-       Municipios con menos de 1 millón de habitantes: 200.000.-€

-       Entre 500.000 y 1 millón de habitantes: 180.000.-€

-       Entre 100.000 y 500 millones de habitantes: 150.000.-€

-       Hasta 100.000 habitantes: 120.000.-€

En principio, todo ello debiera ser suficiente para poder acceder a la dación en pago, la cual presenta claras ventajas frente a una ejecución judicial, por cuanto el deudorse libera íntegramente de la deuda entregando la vivienda a la Entidad Financiera, mientras que en la ejecución judicial, si fruto de la adjudicación o subasta del inmueble el banco no percibe un valor que cubra la totalidad de la deuda pendiente, además de perder la vivienda el deudor seguirá debiendo parte de la deuda.

No obstante, conviene advertir que lo cierto es que aún en el hipotético supuesto de cumplir los requisitos referidos, el banco puede optar por una novación hipotecaria con una serie de modificaciones que faciliten la sostenibilidad del crédito: carencia del capital de la hipoteca durante un plazo de 4 años junto con ampliación del plazo de la hipoteca hasta un máximo de 40 años desde el momento de contratación inicial, así como la reducción del tipo de interés durante estos 4 años de carencia del capital a un tipo Euribor más un diferencial del 0,25%.

Sea como fuere, y como dice el dicho, el no ya lo tenemos. En estos casos es de suma importancia negociar con el banco,hablar con su interlocutor habitual en la Entidad Financiera y plantearle la situación en la que se encuentra, sin tapujos, de forma que el banco pueda conocer su capacidad real de pago y convenir una fórmula lo más satisfactoria posible para ambas partes, ya sea a fin de evitar perder la vivienda, ya sea para cancelar la deuda.

Por Georgina Anfruns, abogada en AOB Abogados

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