Por JACOBO SÁNCHEZ ANDRADE. BROSETA Abogados

¿CORRECCIÓN JURISPRUDENCIAL DEL ABUSO EN EL MERCADO DE ALQUILER DE RENTA ANTIGUA?

 Novedosa sentencia por la que se desestima el recurso de casación interpuesto por Policlínica Sazona, S.L., contrala Sentenciadela Audiencia Provincialde Oviedo por la que se desestima el recurso de apelación contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n º 3 de Avilés, en la que la recurrente arrendataria sostenía su derecho de prorroga indefinida de la duración de un contrato de arrendamiento suscrito en fecha 30 de septiembre de 1985 y en cuyo clausulado se recogía expresamente dicha posibilidad, siendo dicho arriendo suscrito al amparo de la libertad de pacto prevista en el Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica (RDL 2/1985).

 Por centrar la materia objeto de debate, la entrada en vigor del RDL 2/1985 supuso una plena libertad para las partes a la hora de fijar la duración de un contrato de arrendamiento urbano, pues, a diferencia de lo que ocurría con la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1964, permitió pactar libremente una duración limitada de los nuevos alquileres, sin prórrogas forzosas. No obstante, cuando el RDL 2/1985 (conocido como “Decreto Boyer” por el apellido del Ministro que favoreció dicha norma) entró en vigor, tras décadas en los que los arrendatarios tenían derecho de prórroga y doble subrogación, éstos se negaban a aceptar duraciones máximas no prorrogables, que era lo habitual en los contratos anteriores.

Así, muchos arrendamientos firmados durante los años ochenta y primeros de los noventa, como es el caso del arriendo analizado en esta Sentencia, no incluyeron duraciones máximas, que en aquél momento se consideraban una novedad inaceptable para los arrendatarios y que el arrendador se había resignado a sufrir en todo contrato de alquiler vigente. En consecuencia, los contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 y hasta la entrada en vigor dela vigente LAU de 1994 que no pactaron una duración limitada, mantenían el régimen de 1964; esto parecía permitir al arrendatario continuar en el arrendamiento durante décadas y décadas (y en el caso de arrendatarios personas jurídicas, siglos, si no se disolvían antes) y con rentas, en muchos casos deficitarias para el propietario.

 Con la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994, se  modernizó la regulación de los arrendamientos y en líneas generales se consagró la libertad de las partes, que ya había avanzado el RDL 2/1985, para fijar la duración limitada que se considerara oportuna en los arrendamientos. Asimismo, la LAU de 1994 vino a resolver el problema de los arrendamientos anteriores que estaban acogidos a la prórroga forzosa.

 Así,la citada LAUde 1994 estableció para los arrendamientos anteriores dos situaciones: a los contratos firmados antes del RDL 2/1985, se les impuso por Ley una duración máxima que, en la mayoría de casos, se fijó en el 1 de enero del 2015 (aunque se sigan regulando por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964). Se impuso así una fecha para acabar con la duración indefinida de contratos que lleven ya más de treinta años en vigor en 2015.

 Sin embargo, para los contratos firmados tras el RDL 2/1985, y en concreto para los de local de negocio como ocurre con el caso ahora planteado por esta Sentencia, la LAU de 1994, en su Disposición Transitoria Primera, apartado Segundo, no fijó ningún límite máximo a su duración, porque, como se firmaron desde 1985, cuando ya se permitía pactar una duración máxima sin prórroga forzosa según lo indicado, el Legislador (con poco acierto) entendió y fijó que el límite para dichos arrendamientos sería el que hubieran pactado las partes. De la redacción dada a dicha Disposición Transitoria (DT) Primera parecía deducirse pues, que si las partes pactaron libremente acogerse a la prórroga forzosa, el arrendamiento no tendría fecha de caducidad.

Esta deficiente solución que el Legislador dio para los contratos de local de negocio celebrados con posterioridad a la entrada en vigor del RDL 2/1985, ha dado no pocos quebraderos de cabeza a los Tribunales de cara a determinar el momento en que deben concluir dichos arrendamientos en los que las partes expresa o tácitamente pactaron la prórroga forzosa regulada en la LAU de 1964.

 La Jurisprudencia, de Audiencias Provinciales y del Tribunal Supremo de 2009 y 2010, habían detectado este problema no resuelto por la LAU actual de 1994, que mantiene la duración indefinida y desproporcionada de contratos que nuestros principios legales y jurisprudenciales expresamente rechazan, pero se sentían maniatados por la actual redacción de la LAU.

 Lo novedoso de esta Sentencia, a diferencia de la tendencia jurisprudencial anterior que siempre se había sentido obligada a dar la razón al arrendatario, es que la Sala se plantea ahora si cabría aplicar a tales contratos de forma analógica la solución que el Legislador dio enla Disposición Transitoria(DT) Tercera dela Leyde Arrendamientos Urbanos de 1994 (DT Tercera LAU 1994) para los contratos firmados antes del RDL 2/1985, a los que, como hemos dicho, sí impuso por Ley una duración máxima (en la mayoría de casos, el 1 de enero del 2015).

 La Sala, utilizando además un argumento del propio Tribunal Supremo en STS de de 9 de septiembre de 2009, que ya señalaba que “no resulta aceptable que la mera voluntad de las partes permita eliminar la esencia del contrato de arrendamiento, una de cuyas características es la temporalidad”, entiende que si el Legislador previó un fin para los contratos (celebrados al amparo de la LAU de 1964) que legalmente debían estar sometidos a prórroga forzosa por razones de política legislativa, con más motivo se debe establecer para aquellos en los que se fijó de forma convencional (según el RDL 2/1985), pues de otro modo se eliminaría la condición esencial del arrendamiento que es la temporalidad.

Así, la Sala considera que un análisis conjunto y sistemático dela DT Primera LAU1994, apartado 2 y de la DT tercera de la LAU 1994, permiten declarar que el régimen fijado por esta última resulta igualmente aplicable a los contratos celebrados tras la entrada en vigor del RDL 2/1985, cuando las partes hubieran establecido la prórroga forzosa, pues si el legislador previó un fin para los contratos de arrendamiento de local de negocio que legalmente debían estar sometidos a la prórroga forzosa, por razones de política legislativa, aún más debe estar previsto en los que se fijó convencionalmente, so pena de eliminar la esencia del arrendamiento.

En consecuencia, concluye la Sala (y no sin que, por nuestra parte, consideremos este razonamiento algo forzado -por cuanto de la lectura literal de la norma no se deduce tal cosa-), que para los arrendamientos de locales de negocio celebrados tras el RDL 2/1985 respecto a los que sí se estableció de modo voluntario un sistema de prórroga forzosa, les resulta aplicable la LAU 1964, y consecuentemente en materia de finalización de la situación de prórroga,la DT Tercera LAU1994.

En nuestra opinión, la solución a la que ahora llega el Tribunal Supremo con esta novedosa Sentencia, que no sienta doctrina, sería deseable que viniera acompañada de otros pronunciamientos del alto Tribunal en esta misma línea; y lo que es más necesario, una modificación legislativa dela DT Primerade la LAU 1994 que establezca definitivamente y de forma clara una duración máxima para estos arrendamientos, poniendo así fin a la incertidumbre sembrada por el anterior Legislador al tiempo de aprobar dicha DT Primera.         

Publicado en: diariojuridico.com