Su experiencia contrastada  en el mundo del arbitraje le ha servido para formar parte del Consejo Arbitral del Alquiler de la Comunidad de Madrid, un organismo de nuevo cuño que pretende emplear el arbitraje en los conflictos que se generen en los arrendamientos. “Hemos dado salida a más de ciento setenta demandas de arbitraje, la mayor parte de ellas son deshaucios por falta de pago,  desde nuestra constitución hace tres años en un plazo no superior a cuarenta días”, explica Juan Ramón Montero, su vicepresidente y profesional que lleva el dia a día de esta entidad. El Plan Alquila ha hecho que más de 40.000 contrato acudan a la via arbitral para resolver sus controversias. “Desde hace unas semanas, tras una modificación legislativa realizada en  uno de los últimos Consejos de Gobierno de marzo del 2012 , este método extrajudicial queda abierto para cualquier propietario que quiera utilizar el arbitraje. Con esa iniciativa se pretende que los pisos no se queden vacíos y se alquilen”.

Para aquellos que quieran conocer el funcionamiento del arbitraje en el mundo de los arrendamientos este Consejo Arbitral organiza el próximo lunes dia 21 de mayo una jornada para profundizar en estos temas. Invitados; profesionales como Juan Fernández-Armesto, uno de nuestros árbitros más conocidos; interesante también la ponencia que ofrecerá  la titular del Juzgado de Primera Instancia nº 101 de Madrid,  Begoña Pérez Sanz sobre las ejecuciones de laudos, sabiendo que es el único juzgado que existe en estos momentos con estas competencias. Y el debate, en el que además del propio Montero estarán presentes D. Isabel Gozalo Hernando, árbitro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid y  José Manuel García Collantes, árbitro del Colegio Notarial de Madrid que harán una breve exposición de sus experiencias en el desarrollo de los arbitrajes. “Este tipo de actividades son fundamentales para que se cree la cultura del arbitraje que necesita nuestro país”, añade Montero. “Los abogados deben tener confianza en el arbitraje, pues son ellos los que al final incluyen en los contratos las cláusulas de sumisión”.

 Confiesa sin rubor su vinculación al mundo del arbitraje desde 1980, fecha en la que acudió a un Congreso de la UIBA, entidad a la que sigue perteneciendo nuestro entrevistado, porque se presentaba una iniciativa que definiera un espacio iberoamericano en el mundo arbitral.  En aquel momento la ley vigente de 1953 había inviable el desarrollo arbitral tal y como lo conocemos ahora. “Es evidente que la ley de 1988 supone un cambio radical importante” explica Montero que ya daba sus primeros pasos en la SEA (Sociedad Española de Arbitraje), una entidad creada por abogados para impulsar la cultura arbitral y que sigue siendo una referencia en el panorama actual en el que nos movemos. Al mismo tiempo nuestro entrevistado también es referencia visible del Club Español del Arbitraje (CEA) y de la Corte de Arbitraje de la Franquicia así como Secretario General del Comité Arbitral del COE

Es evidente que pocos profesionales daban el perfil para gestionar esta nueva iniciativa arbitral. “Creo que estamos ante una iniciativa pionera en su campo de actuación. Se trata de un organismo que gestione el arbitraje en los arrendamientos de alquiler”. Sabemos que Manuel Jiménez de Parga,  expresidente del Tribunal Constitucional no tuvo dudas a la hora de elegir a Juan Ramón Montero como su mano de derecha, de cara a que diera forma y estructura a esta institución. “Esta es una entidad que con el apoyo de otras instituciones de primera fila como el Colegio de Notarios de Madrid, ICAM, Colegio de Registradores o entidades como SEA y Arbin ponen a disposición de las partes un grupo de árbitros especializados en la materia para gestionar los arbitrajes que surjan”. Este Consejo Arbitral recoge la solicitud y comprueba que es arbitrable y luego deriva a cada una de las instituciones colaboradoras ese supuesto para que se gestione por via extrajudicial”. Conversamos con Montero en presencia de Beatriz Moreno, letrada de esta entidad, quien nos ha ayudado a encontrar un hueco en la agenda a nuestro protagonista.

 Sr Montero ¿Qué opina de las últimass medidas aprobadas desde el Gobierno  para dinamizar el alquiler en nuestro país?

Resultan acertadas todas aquellas medidas que fomenten y faciliten la difusión del alquiler, que debe ser el medio habitual, para los jóvenes y las personas que aun se encuentran en etapas de asentamiento profesional y laboral, como el modo más cercano para resolver la necesidad de de acceder a una vivienda.

Es especialmente significativo que España sea el país con más vivienda en propiedad de toda la UE, lo que ha contribuido significativamente a la crisis inmobiliaria al imponer como una necesidad su adquisición a través de políticas financieras y comerciales engañosas en que se pretendía convertir en una necesidad o un derecho aquella adquisición.

Resulta por tanto oportunas y positivas estas medidas, en particular la reducción de los plazos de alquiler y la flexibilización de los contratos, en la que es de felicitar que expresamente se refiere la libertad de las partes para llegar a todos aquellos acuerdos que, razonablemente, no deban formar parte de un régimen impuesto directamente por la Ley, lo que como vemos es una concepción muy cercana a la autonomía de la voluntad y libertad de disposición en que se asienta el arbitraje.

No resulta tan fácil de apreciar la oportunidad de la diferenciación de tratamiento en que se proponen las diferentes consecuencias de la inscripción registral del arrendamiento, que más parece una medida de control y necesidad fiscal, lo que podría complicar encarecer y retraer el mercado de alquiler.

¿Van a afectar de forma notable estos cambios al Consejo Arbitral de Alquiler que usted forma parte?

Las medidas de agilización referidas, deben facilitar la solución arbitral, que quedara menos constreñida en restricciones legales, lo que unido a las recientes decisiones que permiten la solución arbitral en todos los arrendamientos, independientemente de que se correspondan o no con un plan público de fomento del alquiler, hacen previsible una intensificación de la solución arbitral y en su razón de la actividad del consejo.

Aunque esta previsión puede compensarse con  las medidas propuestas para la agilización de los procedimientos de desahucio, la realidad es que no es solo la reducción de la intervención judicial la que motiva a la alternativa arbitral sino la inseguridad, que algunas resoluciones contradictorias poco fundadas o contrarias a derecho ocasionan en la vía judicial, por lo que, las distinciones de trato en razón de la inscripción, la resolución sumarial sin conocer de la realidad o causa del impago o el atajo de los plazos que no se correspondan con un conocimiento respetuoso serio y profundo de cada conflicto, pueden originar una razón mas de elección del sistema arbitral.

En cualquier caso la indudable oportunidad y acierto de estas medidas darán lugar a un incremento de la opción de la vivienda en alquiler y por tanto contribuirá a los fines en que el Consejo nació y que se han acreditado en el notable éxito que ha logrado en la Comunidad de Madrid esta iniciativa pionera de la Consejería de la Vivienda.

Desde este Consejo Arbitral como se ha visto la última reforma de la ley de arbitraje, la del 2003…

Creo que han dado un impulso a nuestra actividad, al permitir que, además de los abogados, profesionales que normalmente resuelven esos conflictos, se cuente con otros profesionales capacitados para ser árbitros; es el caso de los notarios y registradores de la propiedad que forman parte de nuestro panel de árbitros.

Hay que hablar siempre de arbitraje de derecho, entonces…

Es fundamental plantearlo desde esta perspectiva que usted señala.  El arbitraje de derecho debe preservar los preceptos que la ley establece para ambas partes.

En nuestro caso es el Reglamento del Consejo del Alquiler el que se aplica a los procedimientos arbitrales deja claro que se enerva el deshaucio cuando se consignan las cantidades que se debían y que los profesionales que son árbitros deben tener una formación jurídica importante.

¿Va a posicionarse este Consejo Arbitral en la actividad de mediación, ya regulada en nuestro país desde hace unas semanas?

El futuro es impredecible y no podemos adelantar nada (se sonríe).  En estos momentos no se contempla ninguna actividad en este terreno desde el Consejo. Creo que de alguna forma ya la estamos llevando a cabo con un éxito importante.

De ese total de 42.000 viviendas sujetas al Plan Alquila muchas de ellas han resuelto sus conflictos a través de la mediación.

Desde la propia Consejería de la Vivienda ,entidad a la que estamos adscritos, se actúa antes de ir al arbitraje desde la mediación. Caso de que no se llegue a ningún acuerdo, si esos contratos llevan nuestra cláusula de arbitraje nos habilitan para entrar via extrajudicial.

¿Qué valoración nos puede hacer sobre estos movimientos creados en lugares como País Vasco y Valencia sobre mediación hipotecaria?

Hay que valorar todas estas iniciativas por la oportunidad del momento en el que se realizan. Ante las situaciones que generan las ejecuciones hipotecarias es evidente que hay que buscar alternativas a estos procesos complejos y muchas veces dramáticos.

Hay que darse cuenta que guste o no a los jueces, éstos tienen que hacer ejecutar las sentencias y hacer que se cumpla la ley, incluso en extremos complejos.

Habrá que dar tiempo a estas nuevas medidas y ver en qué contexto se desarrollan. En el caso de la mediacion hipotecaria no será sencillo el trabajo del mediador de cara a acercar los intereses de cada uno de las partes.

Estoy convencido que iniciativas de este tipo pueden dar el impulso que necesita la mediación en nuestro país. Una actividad ya muy conocida de los abogados pues estamos habituados a emplearla en muchos de nuestros asuntos.  Ha sido una gran noticia la aprobación del RD 5/2012 que ya regula de forma estatal la mediación en nuestro país

Ahora que habla de mediación, ¿Sería necesaria alguna otra medida legislativa por parte del Gobierno para su impulso definitivo?

Más que medidas legislativas es importante involucrar a todas aquellas profesiones vinculadas con el mundo del derecho para que busquen soluciones no agresivas para sus clientes.  Es el caso de la abogacía, donde muchas veces los despachos de ambas partes se ponen de acuerdo para buscar una solución.

Que los abogados tengan una participación importante en los temas de mediación está en relación directa también en la implicación de Colegios de Abogados y Consejo de la Abogacía en esta cuestión.  Al final un litigio no es bueno para nadie, en contra de todo lo que el mundo cree

Usted comparte entonces el criterio que la expansión del arbitraje depende de cómo de convencido esté el propio abogado…

A la hora de contestar esa pregunta permítame que le hable de una situación que vivimos hace unos años. Corría el año 89 y en ese momento me reuní con el que era por aquel entonces decano del ICAM, Antonio Pedrol Rius, en aquel momento ya se la propuso crear una Corte Arbitral en el propio Colegio aprovechando que se había aprobado la Ley de Arbitraje de 1988

Redactamos el Reglamento de la Corte Arbitral y la entidad se puso a andar con mucho recelo. Se pensaba que la generalización del arbitraje podría ir en su contra. Es fundamental por todo ello que los abogados tengan confianza en el arbitraje. Al final la redacción del contrato y la inclusión de esa cláusula de arbitraje o mediación es un letrado.

Desde este planteamiento es fundamental que el Ministerio de Justicia incida en esta tesitura y coordine otras actividades en estos profesionales. Cuanto más se conciencie al abogado, mayores serán los éxitos en los métodos extrajudiciales.

 Sin embargo, el arbitraje en el campo de los arrendamientos si tiene una cierta expansión, a veces fuera de la ley…

Este es un tema complejo pero que esta ahí. Todo parte siempre de la institución arbitral; ya lo dice la ley que deben ser corporaciones de derecho público o entidades sin ánimo de lucro. Hay que ver por ello al arbitraje como un bien social, alternativa a la administración de justicia.

Desde nuestro Consejo nos preocupa que existan instituciones arbitrales que asuman papeles de ejecutores y que no sean imparciales del origen del conflicto. Este tipo de prácticas pueden dar lugar a confusiones y menoscaban el buen nombre del arbitraje Hay que darse cuenta que someterse a un arbitraje por parte de las partes es libre y voluntaria y absolutamente gratuita. No tiene ningún sentido pagar por él.

Publicado en: diariojuridico.com