Por Pedro Hernández Olmo, abogado

El Gobierno ha anunciado recientemente que reanuda la desastrosa tradición española en materia de legislación sobre arrendamientos urbanos, mediante una reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, con el fin de dinamizar el alquiler de viviendas.

Aunque sea con la exclusiva  finalidad de justificar tan rotundos des-calificativos voy a citar como primer hito de esa penosa tradición el DECRETO de la Republica, publicado el   28 de julio de 1936,en el que  para poner término al régimen anormal de arrendamientos urbanos se toman medidas como:

A) Aprobar la condonación de determinados alquileres pendientes de pago.

B) Conceder una moratoria de seis meses en los desahucios por falta de pago en tramitación.

C) Revisar los alquileres vigentes para rebajarlos en porcentajes desde el 8 al 35% dependiendo de su cuantía previa.

D) Considerar justa causa de oposición al desahucio por falta de pago el paro o enfermedad del inquilino.

La aprobación del Texto Refundido de la Ley de arrendamientos urbanos por DECRETO 4104/1964, de 24 de diciembre, supone dar carta de naturaleza a una situación preexistente, algo tan aberrante como la prórroga forzosa en los arrendamientos urbanos a favor del inquilino o arrendatario que transforma el alquiler, de naturaleza esencialmente temporal, en algo ilimitado en el tiempo, con mas alcance que el  derecho real de usufructo, ya que se hereda  (derecho de subrogación) e  incluso se puede vender, (derecho de traspaso), sin posibilidad para el dueño de adecuar ese alquiler interminable a los precios de mercado.

Casi veintiún años después, también mediante DECRETAZO, parece que  ‘puentear’ al Poder Legislativo es algo tan propio  de la República, como de la Dictadura o de la Monarquía Constitucional, se dicta el Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, en el que se suprime la prórroga forzosa de los arrendamientos urbanos considerando que con ello al aumentar la oferta reducirá la presión al alza de los alquileres con beneficio para el propietario y para el arrendatario, lo que permitirá satisfacer las necesidades de vivienda a una generación de jóvenes que, debido a la situación de bajo crecimiento económico, tienen dificultades para adquirir una vivienda.

Advierte sin embargo que  esta reforma sólo afectará a los contratos que se celebren a partir de la entrada en vigor de este Real Decreto-ley, pues tanto la complejidad de la materia como la trascendencia social de revisar la situación de los contratos en vigor aconsejan que se realice a través de una ley ordinaria, que se enfrente no sólo a aspectos parciales, sino a la problemática de los arrendamientos urbanos en su conjunto.

Esta ley ordinaria, Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos ve la luz casi una década después, en la que si bien se regula el arrendamiento urbano de un modo más moderno y práctico, la anunciada solución para los arrendamientos de ‘renta antigua’ queda en una tímida reforma del derecho de subrogación y en el anuncio de compensaciones y beneficios fiscales a los sufridos caseros de ‘renta antigua’ que yo no recuerdo se hayan producido.

Ahora el Gobierno anuncia la reforma de esa Ley con el fin de dinamizar  el mercado del alquiler, conforme a la información facilitada las medidas concretas de reforma de la ley arrendaticia van a ser:

A) Se podrá renunciar al derecho de adquisición preferente, se podrá pactar la actualización de la renta o que las mejoras que realice el inquilino se apliquen al pago de la renta.

La única verdaderamente novedosa es la última habrá que ver como se articula para que no sea una fuente de conflictos entre inquilino y casero, ya que en cada contrato en particular deberá establecerse pormenorizadamente el procedimiento y casos en que el inquilino puede realizar mejoras en la vivienda arrendada por cuenta y cargo de su casero. La posibilidad de  renunciar al derecho de  adquisición preferente, lo mismo que pactar la actualización de la renta aplicando módulo distinto al IPC, ya existen  en los arriendos de duración superior a cinco años.

B) La duración del arrendamiento será la expresamente pactada por las partes sin perjuicio de que, con objeto de dinamizar el mercado del alquiler y dotarlo de mayor flexibilidad, se reduce de cinco años a tres la prórroga obligatoria y de tres a un año la duración de la prórroga tácita.

Sin embargo la  virtualidad de esta reforma va a resultar nula conforme a las medidas contempladas en último lugar.

No se entiende en que ha cambiado la sociedad española desde 1995 ya que entonces se consideraba, preámbulo de la Ley 29/1994, que cinco años es un plazo que   “permite una cierta estabilidad para las unidades familiares que les posibilita contemplar el arrendamiento como alternativa válida a la propiedad. Al mismo tiempo, no es un plazo excesivo que pudiera constituir un freno para que tanto los propietarios privados como los promotores empresariales sitúen viviendas en este mercado”.

C)  La posibilidad de que el arrendador pueda recuperar su inmueble en cualquier momento: siempre que hubiera transcurrido al menos el primer año de duración del contrato juntamente con  que el inquilino podrá desistir del contrato de arrendamiento siempre que lo comunique al arrendador con una antelación mínima de un mes, dejan prácticamente sin valor alguno a los pactos contractuales sobre la duración del arriendo.

El viejo brocardo ‘pacta sunt servanda’ recogido en los artículos 1256 y 1258 del  Código Civil quedará derogado de aprobarse lo anterior, y la seguridad jurídica de los contratos de arrendamiento severamente dañada. Resulta grotesca  la pretensión de que  ello vaya a dinamizar el alquiler de viviendas

Publicado en: diariojuridico.com