El punto de partida de este trabajo/debate es la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 31 de enero de 2014, en la que se debate las consecuencias de la caducidad por transcurso de 7 años de una afección urbanística.

Esta resolución determina de modo tajante que “si bien la cancelación (de la nota de afección) no conlleva la extinción de la obligación legal del propietario de hacer frente a los gastos de urbanización, puesto que en tanto el suelo ha sido objeto de la completa transformación urbanística, está vinculado al pago de los gastos de urbanización por imperativo legal, sin embargo respecto a los titulares del dominio u otros derechos reales o cargas cuya inscripción o anotación se haya producido sobre las fincas de resultado, sin intervención en el expediente de equidistribución, y que no se hayan subrogado voluntariamente en las cargas pendientes de urbanización, hay que entender que la afección urbanística solo podrá perjudicarles en la medida que resulte inscrita y no haya caducado”.

Esta afirmación —tanto por el modo de cómo está formulada cómo por su contenido—lejos de aportar claridad a una cuestión que en la actualidad se está manifestando con más frecuencia, genera una serie de interrogantes que dan lugar a que su contenido deba ser valorado desde distintas perspectivas. Y más cuando la propia resolución recoge de un modo taxativo el mandato legal que da origen a esta afección y sus consecuencias: “la afección urbanística derivada de la ejecución de los proyectos de reparcelación produce efectos de garantía real, según resulta de los artículos 16.2 del TRLS y el artículo 19 del RD 1093/97, y esa afección se extiende no solo a los titulares de derechos y cargas en la finca de resultado, por efecto de la subrogación legal (nota: aunque aquí hubiera sido más preciso utilizar el término real) operada, sino también sobre aquellos constituidos sobre dicha finca con posterioridad a la constatación registral de la afección”.

En este sentido, podemos entender que la propia resolución contiene la base de las dos posturas a debate respecto los efectos de la caducidad de la afección de las fincas a las cargas de urbanización y sus efectos frente a terceros adquirentes de las fincas. (En este punto damos por superada la cuestión de que los titulares de derechos reales previos a la afección la soportan con todas sus consecuencias en virtud del principio de subrogación real).

Así pues las cuestiones a debate son ¿caducada la afección, responden o no los terceros adquirentes por los gastos de urbanización? y ¿Cómo es posible que está resolución partiendo de unos principios de afección real llegue a la conclusión de que una vez caducada la afección los adquirentes no responde de los gastos de urbanización?

Partiendo de la citada resolución la primera respuesta debe ser afirmativa, pero lo que debe tratarse es como se puede llegar a una afirmación de este calado y susconsecuencias. En este sentido, esta resolución, y la postura que la sustenta, parte de una clara diferenciación de un concepto puramente administrativo como es el de afección o afectación con relación a un concepto puramente civil como es el de carga o gravamen.

Esta postura queda claramente recogida en la sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia de 18 de diciembre de 2012 (sentencia nº 463/2012, jur/2013/34605), que recoge con gran claridad el punto de partida de las tesis adoptadas por la resolución.

El Diccionario de la Lengua Española de la Real Academia define la voz afectación como Acción de afectar, es decir, Imponer gravamen u obligación sobre alguna cosa, sujetándola el dueño a la efectividad de ajeno derecho. Aunque de esta definición pueda parecer que son sinónimos, en el ámbito del Derecho no se da tal relación ni coincidencia de conceptos. Así la afección, en el Derecho administrativo, y este es el ámbito normativo en el que se aplica el artículo 19 del RD 1093/1997, está siempre vinculada a la institución del dominio público y a las previsiones legales que la constituyen para la protección de intereses públicos. Por su parte el gravamen o carga, desde una perspectiva civil, normalmente va referido a una carga u obligación de contenido económico de un inmueble, que van aparejadas al mismo con independencia de quién sea su titular, y que por su existencia merman el valor de la cosa, debiendo añadirse que normalmente estas cargas derivan de la autonomía privada para su constitución.

Por tanto esta diferenciación en los términos y sus consecuencias está claramente aceptada por la jurisprudencia, por lo que la resolución aquí tratada parece que lo único que hace es trasladar esta diferenciación de conceptos. Así la sentencia antes citada continúa recogiendo que:

Desde esta perspectiva la jurisprudencia ha analizado este concepto y ha llegado a la conclusión ya anunciada, esto es, que las afecciones urbanísticas no son cargas ni gravámenes desde un punto de vista civil. […] Las previsiones urbanísticas, no son, conforme lo expuesto, propias cargas o gravámenes ni tampoco defectos ocultos, sino que más bien representan limitaciones y restricciones que afectan directa y esencialmente al predio enajenado, aunque no tengan realidad presente, pero sí constatada de su efectiva incidencia en un futuro próximo, por lo que afectan esencialmente al objeto del contrato, y su ocultación es acreditativa de actuación de mala fe, que determina incumplimiento al generar error en el consentimiento de los compradores que resultó de esta manera viciado e inválido…”.

Esta interpretación se recoge con todos sus efectos en sentencias como la dictada por la Audiencia Provincial de Madrid el 11 de marzo de marzo de 2009 (sentencia nº 123/2009, jur/2010/270678):

la afección de la parcela se produce en tanto se encuentre vigente la nota marginal, mas cancelada ésta sea cual fuere la causa de la cancelación se pierde la garantía real que la afección supone, mas el derecho al cobro de la deuda, que en efecto, cual señala la apelante persiste, pero como obligación personal y frente a quien contrajo la obligación, no frente a un tercero que adquiere libre de cargas, no sólo por la manifestación del transmitente, sino porque lo hace conforme al registro de la Propiedad, en que la parcela no se encuentra con afección real alguna, de modo que entender lo contrario, esto es, mantener la afección sea cual fuere la constancia registral o por mejor decir ante lo no constancia registral de afección alguna, desvirtuaría la exigencia de la nota marginal en los términos legalmente señalados, y significaría además dejar de dotar de la eficacia que le es propia al Registro de la Propiedad, frente al adquirente de buena fe.

Por tanto y en síntesis esta resolución no hace sino recoger la posición jurisprudencial a este respecto y que trata las consecuencias de la afección urbanística desde un punto de vista estrictamente civil y que se puede resumir en:

1.- La afección urbanística nunca puede equipararse a una carga;

2.- Caducada la afección, la finca pierde la condición de garantía real respecto de los gastos de urbanización, y por tanto;

3.- Los adquirentes que adquieren la finca una vez caducada la afección no responden por este concepto, ya que únicamente se trata de una deuda personal entre el anterior propietario y la entidad urbanística.

En línea con esta postura se pueden mencionar otros debates doctrinales y jurisprudenciales sobre los efectos y la naturaleza de las afecciones y cargas urbanísticas que les han restado de gran parte de su efectividad. Así pues algún sector doctrinal ha defendido la equiparación de las afecciones urbanísticas con la hipoteca legal tácita, pero tanto la práctica como un análisis profundo de las consecuencias de las afecciones han desvirtuado estas afirmaciones.

Por otro lado también se ha debatido hace algún tiempo sobre la naturaleza de las cuotas de urbanización dentro de los procesos concursales atribuyéndoles en un inicio el carácter de crédito privilegiado, si bien finalmente la jurisprudencia ha considerado que las cuotas de urbanización deben considerarse créditos ordinarios dentro del concurso.

Pero estas interpretaciones, lejos de aportar claridad, dan lugar a que se generen una serie de interrogantes, que si bien en ciertos momentos podían considerarse teóricos, en la actual coyuntura económica, y sobre todo la más que previsible falta de gestión de suelo dan lugar a serios problemas prácticos.

Esta interpretación estrictamente civilista se olvida del carácter administrativo de la función urbanística por lo que reducir e intentar explicar la naturaleza de las afecciones a través de conceptos civiles supone que puedan llegar a crearse situaciones realmente de difícil solución. Y más cuando lo primero que se debe plantear es si esta interpretación civilista cumple con el mandato del legislador de contribuir a los gastos de urbanización y se le reviste de una naturaleza de interés público.

En este sentido se pueden apuntar casos prácticos que esta interpretación no llega a dar respuesta:

-       Así lo primero que debemos de plantearnos es que sucederá si la Junta de Compensación no puede exigir las derramas atrasadas al nuevo propietario al haber caducado la afección y no estar finalizada la urbanización y haber desaparecido el transmitente de la finca (imaginemos una promotora que ha enajenado los terrenos y se ha liquidado y disuelto). ¿Deberán el resto de propietarios soportar las cuotas indebidas si quieren que se finalice la urbanización?

-       Que transcendencia se da a la publicidad pública de los instrumentos de gestión (proyecto de reparcelación/compensación que marcan el inicio de la afección), y más cuando hoy en día todos los boletines se hallan digitalizados y las entidades urbanísticas inscritas en los correspondientes registros para garantizar la publicidad de la acción urbanística?

-       ¿Debería de soportar el nuevo adquirente estos gastos cuando del precio de compra ya se han descontados los posibles gastos de urbanización?

-       Se puede llegar a considerar un enriquecimiento injusto la posición del adquirente que adquiere una finca tras la caducidad de la afección pero quedan por abonar los gastos de urbanización que han motivado su transformación.

-       ¿Hasta qué punto puede existir desconocimiento y buena fe entre profesionales del ámbito inmobiliario y gestores de suelo?

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Carlos Fernández es abogado en Roca Junyent