José Antonio Martínez Rodríguez

Los contratos de arrendamientos de local de negocios celebrados antes del 9 de mayo de 1985, fecha que coincide con la promulgación del Real Decreto 2/1985 de 30 de abril, sobre Medidas de Políticas Económicas (Decreto Boyer), en aplicación de la moratoria establecida mediante la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre, se extinguirán a partir del 31 de diciembre de 2014, dado que estos contratos siguen al día de hoy vigentes de conformidad con lo establecido en el apartado A del Texto Refundido de la Ley de 1964.

La finalidad de esta moratoria no era otra que la protección de los comercios, ubicados sobre todo en los cascos antiguos de las ciudades. Veinte años después, la fecha 31 de diciembre de 2014 está señalado en rojo en el calendario de miles de comerciantes de nuestro país dado que en esa fecha finaliza la moratoria que estableció la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994, la cual fijaba un plazo de 20 años para que se procediera a la actualización de los arrendamientos formalizados con anterioridad al año 1985 a precio de mercado actual.

Si nos remitimos al contenido de la mencionada Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994, podemos observar que se pueden distinguir dos supuestos, según el arrendatario sea una persona física o jurídica, pues es cierto que el 31 de Diciembre de 2014 expirarán los arrendamientos de locales comerciales que se firmaron antes de la entrada en vigor del denominado “Decreto Boyer” de 1985, pero también es verdad que existe una excepción a la finalización de la renta antigua, como es el caso en el que el propio titular originario o su cónyuge, siga regentando el negocio, en cuyo caso la vigencia finalizará en el momento de la jubilación o el fallecimiento del mismo, que en nuestra  opinión este caso será un poco difícil, pues la mayoría de estos negocios son tradicionales ubicados en los cascos antiguos de las ciudades, y al ser actividades familiares, a buen seguro habrán pasado a algún familiar.

Tampoco es menos cierto que los propios propietarios de los inmuebles están muy molestos y quejosos, pues las rentas que reciben son rentas muy bajas. Además, en algunos supuestos están perdiendo incluso dinero, pues los gastos superan los ingresos y más si cabe como hemos dicho antes, estos inmuebles están situados en zonas céntricas de las ciudades, donde suelen acudir muchísimas personas para hacer sus compras, de ahí que estos propietarios vean una injusticia la renta tan baja  que reciben con respecto al actual mercado inmobiliario.

La consecuencia inmediata que acarreará la finalización de esta moratoria será que cientos de empresas y comercios de nuestro país, estén obligados (por no decir forzados) a negociar un nuevo contrato de alquiler con un incremento de renta que unido a la crisis económica actual, así como a la caída del consumo, provocará dificultades de financiación que conllevarán a buen seguro al cierre de empresas, pues lo que no podía suponer el legislador que aprobó la Ley 29/1994, era la situación económica que atravesaría el país 20 años más tarde.

Si el arrendatario del local de negocio es una persona física, lo normal será que estos contratos de arrendamiento se extingan con la muerte o jubilación de este inquilino, salvo los supuestos de subrogación a favor de cónyuge o descendientes. Si el otro cónyuge sobrevive al fallecimiento de su titular o se jubila la ley le permite que continué regentando la actividad económica, o en su defecto también cabe la posibilidad que los descendientes sigan desarrollando la actividad hasta completar el límite de 20 años desde la entrada en vigor de la Ley de 1994, cuya moratoria terminará el día 31 de diciembre de 2014, como hemos aludido anteriormente.

Con la finalización de la moratoria dispuesta en la DT 3ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 existirán conflictos de intereses enfrentados, pues los propietarios de los locales querrán recuperar  la posesión de su inmueble con la finalidad de poder conseguir una renta acorde con el mercado inmobiliario actual, y los inquilinos tendrán interés en seguir regentando su actividad económica en un clima de viabilidad para su negocio, pagando rentas bajas en concepto de alquiler.

Muchos de estos arrendatarios esperan de nuestros legisladores que antes de expirar esta moratoria, la misma sea ampliada por lo menos hasta que superemos esta grave crisis, que se reactive el consumo y poder hacer frente al pago de rentas acordes al mercado actual.

En nuestra opinión sería conveniente que los arrendatarios que estén bajo el ámbito de aplicación de las rentas antiguas establecidas en la Disposición Transitoria 3ª de la Ley 29/1994, deberían de convenir con el arrendador antes de la finalización de la moratoria, y expresar las circunstancias económicas por las que están atravesando con el objeto de evitar sorpresas a partir del 1 de enero de 2015, con la finalidad de que llegado a esa fecha, se encuentren que el inmueble donde han ejercido la actividad económica ya no está disponible para su alquiler o en el peor de los casos haya sido arrendado a otra persona.

No obstante lo anterior, los inquilinos de rentas antiguas que vean extinguido el contrato de alquiler el próximo 31 de diciembre, podrán tener derecho a una indemnización de conformidad con lo establecido en el artículo 34 de la Ley 29/1994  de Arrendamiento Urbano, dado que si durante los cincos años han ejercido una actividad comercial de venta al público, tendrán derecho a una indemnización a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya comunicado al arrendador con cuatro meses de antelación a la finalización del contrato, su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado actualizada, siendo esta renta la que acuerden las partes; y en defecto de pacto la que, al efecto, determine el árbitro designado por las partes.

Porque si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la finalización del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada, deberá de indemnizar al arrendador los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.

También dará derecho a indemnización de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades, si el  arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la finalización del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara ninguna actividad, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo, la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario. Según la LAU se considerará actividad afín la típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo sea en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.

En los supuestos que arrendador y arrendatario no lleguen a un acuerdo sobre la cuantía de la indemnización, la misma será fijada por el árbitro designado por ambas partes.

José Antonio Martínez Rodríguez

Abogado y asesor jurídico del Ayuntamiento de Arahal (Sevilla)